연 4~6% 따박따박 배당 들어오니 든든하다. 큰 돈 없어도 목 좋은 곳의 건물 지분을 가질 수 있다. 세입자가 제때 월세 내지 않는다고 다퉈야 할 일도 없다. 공실 생길까봐 걱정하지 않아도 된다. 다주택 세금 문제는 신경쓰지 않아도 된다.

안정적인 성향의 리츠(REITs) 투자자들이 말하는 장점들이다. 리츠는 다수의 투자자에게서 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤, 임대료나 매각 차익을 받는 투자를 말한다. 쉽게 말하면, 여러 사람이 돈을 모아 부동산에 투자하고 수익을 나눠 갖는 것을 말한다.

최근 국내 리츠 시장은 ‘K-REITs’라고 부를 수 있을 정도로 쑥쑥 커지고 있다. 상장리츠 시가총액은 2년 전엔 3조원 수준이었는데 어느 새 7조원을 넘어섰다. 정부의 정책 지원도 리츠 성장세에 한몫하고 있다. 지난 1월 정부는 상반기 중 노후 대비를 위해 활용하는 연금저축 계좌에서도 상장리츠에 투자할 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 지금까지는 연금저축계좌에선 리츠 직접투자가 불가능했다.

◇분기 배당 리츠 2호 등장

배상영 대신증권 연구원은 “지난 3년간 다양한 자산을 기초자산으로 하는 리츠들이 상장됐고, 증자와 자산 편입, 배당 성장 등을 거쳐 질적·양적 성장이 나타났다”면서 “현재 상장 리츠들의 자산 편입과 운용 계획, 신규 기업공개(IPO) 예정 리츠 규모를 고려할 때 K-REITs는 지속적으로 성장할 것”이라고 전망했다.

3일 한국거래소에 따르면, 2020년 7개에 불과했던 상장 리츠는 이달 현재 18개로 늘어났다. 코람코자산신탁이 코람코더원리츠(2~3일, 삼성증권·하나금융투자) 일반 청약을 진행 중이어서 이달 중 상장하고 나면 곧 19개로 늘어난다.

대신증권에 따르면, 국내 상장리츠들의 평균 시가총액은 4500억원 수준으로 대형화되고 있다. 해외 오피스, 주유소, 아파트, 호텔, 물류시설 등 기초자산 종류도 다양해졌다.

특히 지난해부터 분기 배당형 상장 리츠가 등장하면서 현금 흐름이 중요해지는 은퇴 생활자 중심으로 더 주목을 받고 있다. 지난해 8월 상장한 SK리츠가 분기 배당(3, 6, 9, 12월)을 처음으로 도입했고, 2~3일 공모주 청약을 진행 중인 코람코더원리츠가 분기 배당(2, 5, 8, 11월)을 시행할 계획이다. 현 시점에서 배당 달력만 잘 만들면 1년에 10달은 현금 흐름을 만들 수 있을 것으로 보인다. 월 배당 리츠가 많은 미국에 비해서는 아직 부족하지만, 그래도 점점 나아지고 있다.

3일까지 공모주 청약을 진행하는 코람코더원리츠는 서울 여의도역에 있는 하나금융투자 빌딩을 기초자산으로 삼는 리츠다. 한국3M·인텔코리아 등이 임차 중이며 1%대 미만의 낮은 공실률을 유지하고 있다. 공모가 5000원 기준 연 6.2%대 배당 수익률을 목표로 하고 있으며, 지난달 진행된 기관 투자가 대상 수요 예측에서는 794.9대 1의 경쟁률을 기록했다.

3일 한국리츠협회에 따르면, 시가총액이 1000억원 이상인 상장 리츠 중에서 전날 주가 기준으로 예상 배당 수익률이 가장 높은 상장 리츠는 제이알글로벌리츠(7.08%)다. 6%대 예상 배당 수익률은 미래에셋맵스리츠, NH올원리츠, 디앤디플랫폼리츠 등이 있다. 시가 총액이 가장 큰 상장 리츠는 ESR켄달스퀘어리츠인데, 예상 배당 수익률은 4.2% 정도다.

고령화 사회인 일본에서는 ‘J-REIT로 배당금 생활’이라는 목표를 세우고 꾸준히 리츠를 사 모으는 사람들이 많다. 일본 J-REIT협회에 따르면, 도쿄증시에 상장되어 있는 J-REIT 종목 수는 61개이며, 지난달 25일 기준 시가총액은 15조4269억엔(약 160조6000억원)에 달한다. 평균 분배금 이율은 3.9% 정도다. 일본은행이 금융완화책 일환으로 J-REIT를 매수하고 있어 하방 경직성을 확보하고 있다는 것도 장점으로 꼽힌다. 일본은행은 지난 달 14일과 22일에 각각 12억엔 어치 J-REIT를 매수했다.

한국의 예비 은퇴자나 퇴직자들도 오피스텔 같은 수익형 부동산보다 리츠가 더 좋은 대안이 될 수 있을 것이라는 의견도 나온다.

지난 1월 ‘세상 편한 부동산 투자 상장리츠’를 펴낸 저자 차재연씨는 “서울 수도권 인근 원룸 오피스텔 가격은 1억6000만원 안팎이고 보증금 500만원에 월세 55만~60만원 수준으로 연 수익률로 따지면 4%대 초반”이라며 “중개수수료, 임차인 교체 중 공실, 각종 수리비, 세금 등을 고려하면 실제 수익률은 3%대인 경우가 많다”고 말했다.

차씨는 “인근에 새 오피스텔이 입주하면, 기존 오피스텔에 대한 선호도는 낮아지므로 자신이 보유한 오피스텔의 가치가 떨어진다는 리스크도 있다”면서 “주택을 대체하는 대형 오피스텔은 많이 오르지만 소형 오피스텔은 거의 오르지 않는다는 점도 유의해야 한다”고 말했다. 이어 차씨는 “연 4~6% 정도의 안정적인 수익을 원하면서 안정적인 부동산에 스트레스 없이 편하게 투자하고 싶다면, 리츠에 관심을 가져 보라”고 권했다.

물론 리츠가 무조건 플러스가 나는 상품은 아니다. 경기 침체가 장기화되면 리츠가 보유한 자산의 공실이 늘어나고 건물 가치가 떨어지게 되어 손실을 볼 수도 있다. 해외 부동산이 기초 자산인 경우엔 환율 변동에 따라 손익이 달라질 수 있으니 주의해야 한다.

참고로 리츠에 투자할 땐 중개형 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용해서 투자해야 수익 측면에서 훨씬 유리하다. ISA 계좌는 일반형은 200만원(서민형 400만원)까지 수익에 대해 비과세된다.

“조물주 위에 건물주, 그 위에 리츠주”… 연 4~6% 받는 부동산 투자 [왕개미연구소] - 조선일보 (chosun.com)