고점 대비 20~30% 하락… 배당수익률, 부채 만기 살펴야

40대 직장인 이 모 씨는 요즘 깊은 고민에 빠졌다. 올해 초 금리상승기에도 버티며 안정적인 수익을 내줄 것으로 기대하고 투자한 부동산 간접투자 상품 리츠(REITs)가 6월부터 하락세를 면치 못하고 있기 때문이다. 노후 대비를 위한 장기투자로 시작했지만 국내 증시에 상장된 20개 리츠 가운데 16개가 돌아가면서 신저가를 기록하자 매도까지 고려 중이다.

다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자들에게 되돌려주는 리츠는 대표적인 인플레이션 헤지 자산으로 꼽힌다. 실물자산인 부동산을 기초로 하고 물가상승분을 임대료에 반영할 수 있기 때문이다. 임대수익과 함께 건물 매각을 통한 시세차익을 기대할 수 있고, 주가가 올랐을 때 매도해 거래수익도 올릴 수 있다.

이런 리츠의 매력은 지난해부터 증시가 약세장에 접어들면서 더욱 두드러졌다. 지난해부터 올해 4월 말까지 누적 수익률 24.9%를 기록해 투자금이 몰리기도 했다. 하지만 최근 인플레이션을 잡기 위한 미국 연방준비제도이사회의 금리인상이 예상보다 가파르게 진행되면서 리츠 가격이 급락하고 있다. 금리가 오르면 대출과 유상증자를 통해 자산을 매입하는 리츠 특성상 대출금리가 올라 수익률이 떨어질 수 있기 때문이다.

그렇다면 손해를 감수하고 보유 중인 리츠를 매도하는 것이 정답일까. 퇴직연금 전문가인 김경록 미래에셋자산운용 고문은 “그렇지 않다”고 말한다. 노후 생활의 안전판이 될 퇴직연금 포트폴리오로 ‘ETF(상장지수펀드)와 리츠, 채권’을 추천해온 그는 장기적 관점에서 지금은 배당수익으로 버티고 부동산시장과 금융시장 흐름을 지켜볼 것을 권한다.

“미국 금리인상이 시작돼 채권, 주식시장이 먼저 붕괴됐고 이제 부동산 차례가 됐다고 봅니다. 일단 금리가 오르면 금융시장이 경직되면서 신용도가 약한 곳은 대출금리가 상대적으로 더 오를 수 있고, 상황에 따라서는 대출 연장이 안 될 수도 있습니다. 그런 우려들이 반영돼 리츠 가격이 떨어졌다고 봅니다. 이런 경우 기존 투자자라면 이 시기를 견디면서 지켜봐야 할 것 같습니다. 우량 부동산을 담은 리츠 가격은 결국 다시 오르거든요. 또 신규 투자자에겐 오히려 좋은 기회가 될 수 있습니다. 리츠 가격이 고점 대비 20~30% 빠졌기 때문입니다. 너무 서두를 필요는 없지만, 지금부터 상황을 지켜보며 투자 기회로 삼는 것도 좋은 방법입니다.”

배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 주주에게 배당해야 하는 리츠는 주가가 하락하면 배당수익률이 오히려 높아진다. 주가배당률을 현 주가로 나눠 계산하기 때문이다. 적잖은 리츠 가격이 공모가(보통 5000원) 이하로 떨어진 지금, 어떤 리츠를 선택해야 현명한 투자가 될까. 김경록 고문은 “현재 떨어진 리츠 가격을 감안할 때 배당수익률 6~7% 이상, 업력이 오래된 것, 운용사가 튼튼한 것, 부채 만기가 많이 남은 것”이 선택 기준이 될 수 있다고 말한다.

7월 13일 종가 기준 주가배당률이 가장 높은 것은 11.39%를 기록 중인 코람코에너지리츠다(표 참조). 그 뒤를 이어 에이리츠(10.17%), 제이알글로벌리츠(8.75%), 케이탑리츠(7.77%), 이리츠코크렙(7.21%), 디앤디플랫폼리츠(7.05%), 이지스밸류리츠(6.29%), 코람코더원리츠(6.2% 예정), 롯데리츠(6.14%), 마스턴프리미어리츠(6% 예정) 등이 있다.

코람코에너지리츠는 코람코자산신탁이 2020년 8월 상장한 복합형 리츠로 배당은 5월과 11월 두 차례 이뤄진다. 최근 배당금은 319원이었다. 투자자산은 전국 168개 주유소로 현대오일뱅크, SK네트웍스, 맥도날드, 버커킹 등이 임차했으며 2022년 2월 기준 임대율은 95.59%다.

e편한세상문래 에듀플라츠와 대구 주상복합신축사업에 투자하는 에이리츠는 2011년 상장했으며 배당은 1년에 한 번 12월에 이뤄지고 최근 배당금은 550원이었다. 제이알투자운용이 2020년 상장한 제이알글로벌리츠는 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 2034년 12월까지 임차한 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워 콤플렉스를 투자자산으로 담고 있는 오피스 리츠다. 배당은 6월과 12월 두 차례 이뤄지고 최근 배당금은 주당 190원이었다. 2012년 1월 상장한 케이탑리츠는 서울 영등포구 미원빌딩, 서초구 서초빌딩 등 8개 건물과 사모부동산펀드 유가증권에 투자한 복합형 리츠로, 배당은 1년에 한 번 12월에 이뤄지며 최근 배당금은 주당 80원이었다. 2018년 상장한 이리츠코크렙은 리테일 리츠로, 경기 성남시 분당구 NC백화점 야탑점, 경기 고양시 일산동구 뉴코아아울렛 일산점, 경기 안양시 동안구 뉴코아아울렛 평촌점, 서울 노원구 2001아울렛 중계점, 성남시 분당구 2001아울렛 분당점을 투자자산으로 포함하고 있다. ㈜이랜드리테일이 주요 임차인으로 임대율 100%이며, 2001아울렛 중계점의 경우 2038년 8월까지 임대차계약이 돼 있다.

디앤디플랫폼리츠는 지난해 8월 상장된 오피스 리츠로, 영등포구 세미콜론 문래, 경기도 용인시 백암 FASSTO 1센터, 글로벌 이커머스사 일본 허브 물류센터를 투자자산으로 담고 있으며 최근 배당금은 151원이었다. 또 코람코자산신탁이 3월 상장한 오피스 리츠인 코람코더원리츠는 2, 5, 8, 11월에 배당한다. 주가배당률이 6.2%로 예정된 가운데 주당 배당금은 84원과 59원으로 예측된다. 투자자산은 영등포구 여의도 하나금융투자빌딩이며 하나금융투자, 한국쓰리엠, 인텔코리아 등이 임차하고 있다.

리츠별 부채 만기는 각 홈페이지에서 확인해야 한다. 만약 부채 만기가 2년 이상 남았다면 그 안에 시장 분위기가 바뀔 가능성이 크기 때문에 수익에 큰 영향을 받지 않지만, 단기간 내 만기가 돌아오면 수익성이 떨어질 수 있다. 부동산과 금융시장 경색은 언제쯤 해소될까. 김경록 고문은 “리츠마다 담고 있는 자산의 종류, 국가가 다르기에 일률적으로 답하기는 어렵다”면서 “특히 한국은 이제 부동산 하락기에 접어든 만큼 조금 시간을 두고 시장을 지켜보는 신중함이 필요하다”고 말했다.

출처 : https://weekly.donga.com/3/all/11/3512452/1