코로나19 엔데믹(풍토화)에 경제 활동이 다시 활기를 찾으면서 비교적 소외됐던 리테일·호텔 리츠에 대한 투자 심리가 되살아나고 있다. 국내 19개 공모 상장리츠 중에서는 신한서부티엔디·미래에셋맵스·롯데·모두투어리츠와 이리츠코크렙이 해당 분야 리츠로 분류된다.

관련 리츠의 배상수익을 향한 관심도 커지고 있다. 결론적으로 이들의 향후 배당수익률 상승 전망은 엇갈린다. 리테일·호텔 리츠 대부분이 장기 임대를 통해 수익을 얻기 때문에 배당 성장성 자체가 크지 않다. 자산 편입 가능성이 높은 리츠가 특히 주목받고 있는 배경이다.

◇신한서부티엔디, 다물리츠 성장 가능성 '강점'

국내 리테일·호텔 공모 상장리츠 중 성장 잠재력이 가장 큰 곳으로 꼽히는 곳은 단연 신한서부티엔디리츠다. 신한리츠운용이 선보인 두 번째 상장리츠로 인천 복합쇼핑몰 '스퀘어원'과 용산 '그랜드머큐어호텔'을 자산으로 갖고 있다. 지난해 상장 당시 국내 최초로 호텔을 자산으로 담아 눈길을 끌었다.

특히 그랜드머큐어호텔은 리오프닝에 따른 배당 성장을 기대할 수 있는 자산이다. 매출액에 따라 일정 수준까지 임대료를 올리는 구조로 편입했기 때문에 호텔 이용객이 몰리는 만큼 배당이 커진다. 그랜드머큐어호텔 객실 점유율(OCC)은 올 4월 기준 74%를 기록했다. 전년 동월 57%와 비교해 17%포인트 올랐다.

리테일·호텔 리츠에서 나아가 다물(多物)리츠로 성장 가능성도 투자 포인트로 주목받고 있다. 신한서부티엔디리츠는 디벨로퍼 서부티엔디를 스폰서로 두고 있는데 현재 서부티엔디가 임대주택, 물류단지, 데이터센터 등 개발을 추진 중이다. 향후 해당 자산을 편입하면 대형 복합 리츠로 성장이 예상된다.

이미 배당 확대 기대감도 높아지고 있다. 지난해 하반기 1주당 배당금은 89원으로 공모가 5000원 기준 연환산 배당수익률 3.6%을 기록했다. 올해 상반기엔 155원으로 상승할 것으로 예상되는데 연환산하면 배당수익률 6.2%로 두 배 가량 뛰게 된다.

◇이리츠코크렙 배당률 8.3%…자산 편입 시 추가 상승 가능성

이리츠코크렙은 기업구조조정 리츠(CR)에서 위탁관리리츠로 발돋움을 앞두고 있다는 점에서 주목받고 있다. 자산관리회사(AMC)는 코람코자산신탁으로 이리츠코크렙에 이랜드리테일의 구조조정 자산 5개를 담고 있다. NC백화점 야탑점, 뉴코아 아울렛 일산점과 평촌점, 2001 아울렛 중계점과 분당점이다. 5곳 모두 이랜드리테일 매출액 상위 10위권 내 매장에 포함된다.

CR리츠는 구조조정 대상 기업의 부동산에만 투자할 수 있어 자산 편입에 한계가 있다. 코람코자산신탁은 다양한 자산으로 투자대상을 확대하기 위해 지난해 하반기부터 위탁관리 리츠로의 전환 작업에 착수했다. 최근엔 이랜드리테일 지분 6.8%를 블록딜로 넘기면서 위탁관리리츠 최소 요건인 최대주주 지분율을 50% 미만으로 낮추는 데 성공했다.

추가 자산 편입에 속도가 붙을 것으로 보이는 가운데 조달 부담도 덜어냈다고 평가 받는다. 금리 상승기 전인 지난해 5월 차입금 리파이낸싱을 완료해 현재 LTV(담보인정비율)이 40%대다. 증자 없이도 자산매입이 가능한 수준이다.

배당률은 이미 국내 상장리츠 중에서도 상위권을 차지한다. 리파이낸싱으로 이자부담을 털어낸 뒤 배당수익률이 크게 뛰었다. 지난해 12월 말 결산 기준 1주당 배당금 204원을 기록했다. 공모가 5000원 기준 연환산 배당수익률 8.3%에 달한다.

반면 나머지 3개 리테일·호텔 리츠는 구체적인 포트폴리오 확대 계획을 내놓지 못한 상황이다. 미래에셋맵스리츠, 롯데리츠, 모두투어리츠 등이다.

미래에셋자산운용의 미래에셋맵스리츠는 수원시 광교센트럴푸르지오시티에 위치한 롯데아울렛을 단독 자산으로 담고 있다. GS리테일을 임차인으로 두고 롯데쇼핑이 전차하고 있다. 최근 배당률은 오히려 꺾이는 모습을 보였다. 지난해 상반기 1주당 배당금 153원이었는데 하반기 121원으로 내렸다. 연환산 배당수익률 4.9%다.

롯데리츠는 든든한 스폰서인 롯데그룹 자산을 꾸준히 편입해 15개로 늘렸다. 지난해 말 기준 자산 규모 2조4000억원 수준으로 국내 상장리츠 중 몸집이 가장 크다. 하지만 올해 추가 자산 매입 계획 소식은 들리지 않고 있다. 올해 만기 예정인 6500억원 규모 차입금도 부담이다. 지난해 말 기준 1주당 배당금은 159원으로 연환산 배당률 6.4%를 기록했다.

모두투어리츠는 모두투어 자회사로 스타즈호텔 4곳과 수도권 홈플러스 5개 지점 등을 자산으로 갖고 있다. 자산총계 1000억원대로 다른 상장리츠들에 비해 규모가 작은 편이다. 지난해 말 스타즈호텔 명동1호점을 매각하며 170억원의 시세차익을 거뒀는데 처분이익의 사용처는 알려지지 않았다. 지난해 말 기준 1주당 배당금 200원으로 연환산 배당수익률은 3.3%다.

이경자 삼성증권 연구원은 "국내 리테일·호텔 리츠가 대부분 10년 내외 장기 임대 구조라 배당 변동성 낮은 편"이었다고 설명하면서 "리오프닝으로 영업 실적이 회복되면 장기적으로 배당 안정성이 높아지고 신용평가 등급에도 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 설명했다.

출처 : http://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202205121551130960105263&svccode=00&page=1&sort=thebell_check_time