매입가 1.7→감평가 2.2조, 주가 상승여력 충분…시가총액 상회 '잭팟'

신한알파리츠가 유상증자를 앞두고 진행한 보유 오피스 감정평가액에 업계 이목이 집중되고 있다. 매입가 대비 무려 4000억원 이상 높게 가치를 인정받았기 때문이다.

당장 처분하면 그만큼의 차익이 발생할 수 있다는 뜻이다. 매입가격을 제외한 감평가 차액만 해도 현 시가총액과 덩치가 비슷한 수준임을 감안하면 리츠 주가는 상당히 저평가돼 있는 셈이다.

23일 신한알파리츠는 예비간이투자설명서를 통해 투자부동산의 감정평가내역을 공개했다. 리츠 편입자산은 7개로 모두 오피스다. 매입금액은 1조7600억원이었는데 감정평가금액은 2조1800억원으로 측정됐다. 매입당시 가격보다 4000억원 이상 몸값이 뛴 것이다.

몸값이 가장 크게 뛴 자산은 판교 크래프톤타워였다. 매입금액은 5000억원대였는데 반해 감정평가액은 7700억원에 달했다. 2500억원 이상 가치가 올라간 셈이다. 나머지 6개 자산도 모두 감정평가액이 매입가를 상회한 것으로 나타났다.

아직 2차 감정평가를 진행하지 않은 자산이 더러 있다는 점에서 상승 여력은 더 높을 것으로 판단된다. 신한알파리츠 자산이 위치해 있는 인근 오피스 가격이 최근 크게 올랐다는 점에서 몸값은 더 올랐을 여지가 있다.

서울 중구 을지로2가에 있는 유안타증권빌딩은 이달 3.3㎡당 3600만원 안팎에 거래가 진행중인 것으로 알려졌다. 대각선 방향으로 신한알파리츠가 편입한 신한L타워가 있다는 점에서 비슷한 평단가를 인정받을 것으로 추정된다. 신한L타워 매입가격은 3.3㎡당 3000만원으로 2020년 9월 취득했다. 3.3㎡당 600만원 이상 몸값이 오른 셈이다.

강남권역(GBD)의 경우 오피스 몸값이 더 뛰었다. 역삼 멀티캠퍼스 빌딩은 3.3㎡당 약 4500만원 안팎을 인정받았다. 신한알파리츠가 지난해 역삼빌딩을 3.3㎡당 3000만원에 사들인 것을 감안하면 갭이 큰 편이다.

편입자산 가치가 크게 올랐다는 점에서 주가상승 여력은 충분할 것으로 보인다. 향후 유상증자를 통해 추가로 자산을 편입할 예정이란 점에서도 주목도가 높다.

신한알파리츠는 올해 1600억원 규모의 유상증자를 계획하고 있다. 운영자금으로 164억원으로 쓰고, 타법인 증권 취득자금으로 1485억원을 사용할 계획이다. 유상증자에 나선 것은 상장 후 이번이 세번째다.

주주배정후 실권주 일반공모 방식으로 예정발행가는 주당 7670원으로 4월 4일 확정한다. 구주주 청약일은 4월 7일부터 이틀간이다. 이번 딜의 주관업무는 삼성증권, 신한금융투자, 한국투자증권이 맡았다.

신한알파리츠는 지난해 자회사 신한케이제2호리츠를 통해 남대문 대로변에 위치한 와이즈타워를 3330억원에 매입했다. 상반기에는 삼성화재 역삼빌딩을 1584억원에 사들였다. 삼성화재 역삼빌딩을 기초자산으로 하는 '신한알파역삼'을 자(子)리츠 형태로 담았다.

이번 유상증자를 기점으로 배당금 지급도 크게 늘어날 예정이다. 지난해 10월부터 이달말까지 6개월 배당금 총액은 100억원 수준으로 예상된다. 주당 배당금은 190원이다. 올해 4월부터 9월까지 배당금 총액은 150억원 이상으로 늘어난다. 주당 배당금 202원이다.

시장 관계자는 "감정가격 상승은 최근 서울 오피스의 임대료 상승이 고려된 것으로 보인다"며 "신한알파리츠도 이를 통해 배당금을 지속적으로 늘릴 것으로 예상되고 있다"고 설명했다.
출처 : 더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)