[팍스넷뉴스 장동윤 기자] KB금융그룹의 첫 부동산투자회사(리츠, REITs)인 KB스타위탁관리부동산투자회사(KB스타리츠)가 상장을 추진하면서 업계의 관심을 모으고 있다. KB스타리츠는 인플레이션 리스크를 임차인에게 효과적으로 전가했다는 평가를 받는다. 리츠가 보유한 두 오피스 자산 모두 물가상승률과 연동해 임대료를 올리기 때문이다. 현재 KB스타리츠는 자(子)리츠와 펀드를 통해 벨기에 '노스갤럭시타워'와 영국 '삼성전자 유럽본사 사옥'(삼성전자HQ)에 투자하고 있다.

인플레이션 리스크는 리츠업계에서 중요한 화두로 떠오르고 있다. 최근 전세계적인 물가 상승세가 지속되자 상장리츠에 대한 투자 열기가 움츠러들었기 때문이다. 뛰어오른 물가에 비해 임대료 상승 폭이 제한적인 탓에 보유자산의 임대료 상승률이 물가 상승률에 못 미칠 경우, 인플레이션에 따른 리스크를 리츠가 떠안게 된다. 물가 상승 리스크에 대한 투자자의 우려를 어떻게 불식시키느냐에 따라 하반기 상장을 준비 중인 리츠의 공모 성적이 엇갈릴 것으로 보인다. 

◆ 내년 임대료수익 7% 상승 전망, 인플레 리스크 ↓

우선 노스갤럭시타워의 경우 매년 벨기에 건강지수(Health Index) 상승률을 반영해 임대료를 조정하며 물가 변동에 대응한다. 건강지수는 벨기에 소비자물가지수에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등 항목을 제외한 수치로 벨기에 통계청(Statbel)이 매달 발표하고 있다.

벨기에 연방준비국(Federal Planning Bureau)에서 예상하는 올해 벨기에 물가상승률은 7.6%다. 노스갤럭시 타워의 내년 임대료수익은 벨기에의 물가 상승분을 충분히 감당할 수 있을 전망이다.

올해 예상 건강지수를 반영한 노스갤럭시타워의 내년 임대료수익은 3274만유로(한화 약 439억원)다. 이는 올해 임대료수익 3047만유로(한화 약 409억원)보다 7.5% 증가한 금액이다.

영국 삼성전자HQ 역시 임대료에 물가를 반영한다. 5년마다 영국의 연간 소매물가지수(Retail Price Index, RPI)의 누적 상승분을 반영해 임대료를 조정하는 방식이다. RPI는 영국에서 사용하는 인플레이션 척도다.

영국 삼성전자HQ의 최초 임대료 조정일은 오는 2024년 12월이다. KB스타리츠의 보유기간 중 영국 자산의 임대료는 오르지 않을 예정이다. 자산을 보유한 LB영국펀드의 청산 시점이 2024년 12월인 만큼 펀드는 임대료 조정이 있기 전 자산을 매각할 가능성이 높기 때문이다. 다만 자산 거래 직후 임대료가 큰 폭으로 상승할 수 있다는 점은 매각 과정에서 유리한 협상카드로 활용할 수 있다. 

임대료 상승을 가정한 노스갤럭시타워와 삼성전자HQ의 내년 예상 임대료수익은 총 360억원에 달한다. 이는 올해 두 자산에서 발생하는 임대료수익 326억원보다 6.78% 오른 금액이다.

◆ 유럽 오피스 편입…자산 면면은

노스갤럭시타워는 벨기에 정부기관이 임대면적의 99%를 임차 중이다. KB스타리츠는 벨기에 건물관리청(실사용자 벨기에 재무국)과 임대차계약을 체결했다. 임차 기간은 오는 2031년까지며 중도해지옵션은 없다. 우량 임차인을 장기간 확보했다는 점은 투자 매력도를 끌어올리는 요인이다. 

노스갤럭시타워의 올해 임대료수익은 3047만유로(한화 약 409억원)다. KB스타리츠가 제시한 매입시점 자본환원율(캡레이트, Cap Rate) 4.64%를 감안하면 부동산에서 연간 발생하는 순영업소득(NOI)은 392억원 수준이다.

노스갤럭시타워는 벨기에 브뤼셀 중심업무지구에 들어선 오피스 자산이다. 대지면적 1만1996㎡(3629평) 부지에 연면적 12만1803㎡(3만6845평) 규모로 지어졌다. KB스타리츠는 자리츠(KB스타갤럭시리츠)를 통해 해당 부동산을 매입했다. 실물자산의 매입가는 총 6억300만유로(한화 약 8448억원)다.

삼성전자HQ는 삼성전자 영국법인이 책임임차해 사용한다. 임대차계약은 오는 2039년 만기다. 삼성전자는 임대차 개시 후 15년이 지난 2034년 이후 계약을 중도해지할 수 있다. 다만 펀드의 청산 시점이 오는 2024년인 만큼 리츠의 자산 보유기간 중 계약 중도 해지위험은 없다. 삼성전자HQ에서 발생하는 연간 임대료수익은 325만파운드(한화 약 51억원)다.

KB스타리츠는 LB영국일반사모부동산투자신탁제18호, 19호(LB영국펀드) 수익증권을 통해 삼성전자HQ에 간접투자하고 있다. 리츠는 지난달 KB증권 및 KB증권 홍콩법인이 보유하고 있던 LB영국펀드 수익증권 일부를 464억원에 매입했다. 이번 공모 자금 일부(12억원)를 활용해 펀드 지분을 추가로 확보할 계획이다. 수익증권 추가 인수 후 KB스타리츠의 펀드 지분율은 약 89%다.

◆ 부동산 추가 편입, 자산규모 확대 '기대'

KB스타리츠는 향후 국내외 부동산을 추가 편입해 자산규모를 확대할 예정이다. KB스타리츠는 투자 섹터를 오피스에 한정하지 않고 물류센터나 데이터센터 등 다양한 섹터의 부동산에 투자할 예정이다.

KB증권을 비롯한 KB금융그룹 계열사 다수가 KB스타리츠 상장 전 투자유치(Pre-IPO)에 참여해 약 2000억원을 투자했다. 공모 상장 후 KB스타리츠의 자기자본이 5000억원이라는 점을 감안하면 KB금융그룹의 리츠 지분율은 약 40%에 달한다.

KB금융그룹이 KB스타리츠의 앵커출자자로 나선 만큼, 장점이 적지 않다. 향후 자산 편입 과정에서 KB금융그룹의 딜 파이프라인을 활용할 수 있다. KB스타리츠가 기초자산으로 편입한 LB영국펀드 수익증권 역시 KB증권과 KB증권 홍콩법인이 보유하고 있던 자산이다.

신규 투자재원도 어느정도 마련한 상태다. KB스타리츠는 이번 공모자금 1535억원 중 146억원을 예비비로 보유한다. 오는 2024년 LB영국펀드 청산 후 매각차익을 제외한 투자원금을 재투자한다고 가정하면, KB스타리츠는 620억원에 달하는 현금을 확보하게 된다.

한편 KB스타리츠는 다음 달 15일~16일 이틀간 기관투자자를 대상으로 한 수요예측과 일반청약을 진행하고, 10월 중 코스피에 상장할 예정이다. KB스타리츠가 공모로 조달하는 자금은 총 1535억원이다. 리츠는 신주(보통주) 3070만주를 주당 5000원에 발행할 예정이다. 리츠는 이번 공모자금을 바탕으로 'KB스타갤럭시리츠' 지분과 LB영국펀드 수익증권을 추가로 확보한다는 구상이다.

출처 : [상장 리츠 분석] KB스타리츠 강점, 물가 연동 '임대료 조정' - 팍스넷뉴스 (paxnetnews.com)