물가 연동 임대료 상승 예상…원금 100% 환헤지 계약 체결

KB스타리츠의 상장이 한 달여 앞으로 다가왔다. 유럽 오피스 두 곳을 초기 자산으로 담았다. 지난달 프리IPO를 통해 총 모집금액의 70%를 조달해 놓은 상태다. 기관투자자 참여를 이끌어 내면서 주가 변동성을 덜어냈다.

특히 글로벌 자산인 만큼 환헤지 계약을 맺어 놓은 상태란 점이 주목된다. 물가 상승과 연동해 임대차 계약을 체결하는 등 인플레이션 영향을 덜기 위한 전략이다. 순조로운 증시 입성이 전망된다.
◇유럽 오피스 두 곳 편입, 국내 자산 매입도 검토

KB자산운용의 KB스타리츠가 10월 공모 상장을 공식화했다. 이달 5일 금융위원회에 제출한 증권신고서의 효력이 21일 발생했다.

KB스타리츠는 초기 투자 자산을 해외에서 찾았다. 각각 벨기에 '노스갤럭시타워(North Galaxy Tower)'와 영국 '삼성전자유럽본사(삼성유럽HQ)'다.

두 자산 모두 우량 임차인과 장기 임대차계약을 맺어 공실 위험이 낮다. 노스갤럭시타워는 벨기에 정부기관이 99.65%를 사용하고 있으며 삼성유럽HQ는 삼성전자가 100% 임차 중이다. 잔여 임대차 계약 기간은 각각 9년, 17년 남았다.

먼저 2004년 준공된 노스갤럭시타워는 벨기에 브뤼셀 북부업무중심지구에 위치한 오피스 빌딩이다. 대지면적 1만1996㎡(3630평) 부지에 지하 4층~지상 27층 규모 2개 동과 지하 4층~지상 5층 규모 1개 동이 들어섰다. 임대면적 12만1803㎡(3만6845평)에 달한다.

노스갤럭시타워의 임차인은 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이다. 하지만 실제 사용 임차인은 벨기에 중앙 정부의 세무와 재무 업무를 총괄하는 재무부다. S&P 기준 AA의 우량한 신용등급을 보유하고 있다.

임대차 계약은 2031년 11월까지 체결돼 있다. 임대면적 기준 0.35%에 해당하는 상가 일부 임대차 계약은 2031년 5월에 만료된다. 향후 9년간은 공실률 0%를 유지할 전망이다. 환율 1341원 기준 1년치 임대료는 약 407억원이다. 벨기에 대표 물가지수와 연동해 매년 1월 임대료를 상승하는 조건이 달렸다.

삼성유럽HQ는 영국 런던 외곽 처트시에 위치한 오피스 빌딩이다. 건물은 지상 3층 규모로 지어졌다. 임대면적은 9376㎡(2818평)이다. 삼성전자가 100% 임차해 사용 중이다. 임대차 계약 만기는 오는 2039년 12월이다.

연 임대료는 약 51억원이다. 매 3개월 선지급 조건이 붙어 있다. 매 5년마다 영국 소매 물가 지수의 누적 상승분을 반영해 임대료를 조정하기로 돼 있다. 최소 연 2.0%~4.0% 수준의 임대료 상승이 예상된다.

투자 변동성을 최소화하기 위한 환헤지 전략도 탄탄하다. 노스갤럭시타워 투자 주체인 자리츠(KB스타갤럭시타워리츠)는 국민은행과 2025년 6월까지 원금의 100%, 배당금의 80%에 대한 환헤지 계약을 체결했다. 삼성유럽HQ 투자 주체인 펀드(LB영국부동산펀드18호·19호)의 경우도 원금 100% 및 배당금 85%에 대해 계약기간 5년의 통화스와프계약을 맺었다.

◇인플레이션 헤지 매력, 7%대 배당수익률 목표

KB스타리츠는 투자 매력도를 높이기 위해 반기 배당을 실시할 계획이다. 안정적인 임대 수익이 예상돼 약속을 지키지는 어렵지 않을 전망이다. 배당 결산일은 매년 1월과 7월로 정했다. 연 환산 약 7.76%의 배당수익률을 목표로 하고 있다.

유가증권시장에 상장할 예정 시점은 10월 초다. 다음달 6~7일 수요예측을 거쳐 15~16일 청약을 진행하기로 했다. 공모가는 5000원, 공모 주식 수는 3070만 주다. KB증권이 대표주관을 맡아 총액 인수한다.

공모를 통해 모집된 자금으로 두 개 자산에 대한 지분을 추가로 취득할 계획이다. 자리츠 신주 1334만9700주를 1335억원에 인수하고 LB영국부동산펀드 수익증권 12억원을 추가로 취득한다.

KB스타리츠의 총 모집금액은 5000억원이다. 다만 지난달 프리IPO를 통해 약 70%인 3465억원에 대한 조달을 마쳤다. 부동산투자회사법상 의무 공모 비율(30%)만 공모하기로 한 것이다. 상장 리츠 중에서 프리IPO로 전체 모집금액의 약 70%를 조달한 첫 사례다.

공모 비율을 낮춰 기관 투자자의 참여 비율을 최대한으로 높였다는 의미다. 프리IPO에 참여한 기관 투자자는 투자 시점부터 1년 동안은 보호예수가 적용돼 주가가 안정되는 효과가 있다.

글로벌 자산으로 포트폴리오를 구성했지만 향후 국내 자산도 편입하겠다는 방침이다. KB자산운용이 당초 'KB스타글로벌리츠'였던 사명을 'KB스타리츠'로 바꾼 것도 같은 맥락이다. 상장을 마치는 대로 국내 자산 편입을 검토할 계획이다.

KB자산운용 리츠운용본부 임현규 본부장은 "KB금융그룹의 네트워크를 활용해 지속적으로 우량 자산을 편입할 예정이며 향후 10년 내에 10조 규모로 리츠를 확대할 계획"이라고 밝혔다.
출처 : 더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)