서울 오피스 투자수익률 3~4%대…대출금리 5%보다 낮아
대출 받으면 수익률 마이너스…전액 자기자본 투자 ''유력''

[이데일리 김성수 기자] 삼성, 한화 등 재벌그룹들이 잇따라 리츠(REITs) 시장에 뛰어들 준비를 하고 있다. 지난달 한화자산운용이 ‘한화리츠’ 영업인가를 신청한 데 이어 삼성SRA자산운용이 이르면 다음달 ‘삼성리츠’ 영업인가를 신청할 예정이다. 삼성SRA는 삼성생명이 100% 출자한 부동산 전문 자산운용사다.

삼성리츠와 한화리츠는 모두 재벌그룹이 추진하는 리츠 상품이지만 성격이 다르다. 한화리츠는 한화그룹 차원에서 리츠를 만들어보자는 목적에서 나왔다. 반면 삼성리츠는 삼성생명이 보유한 자산을 유동화하는 것이 목적이다. 삼성생명이 삼성SRA자산운용을 통해 삼성리츠에 보유 건물을 팔면 시세차익을 얻는 구조다.

8일 금융투자업계에 따르면 삼성SRA자산운용은 이르면 다음달 ‘삼성리츠’ 영업인가를 신청할 예정이다. 앞서 한화자산운용은 지난달 29일 국토교통부에 ‘한화리츠’ 영업인가를 신청했다.

리츠(REITs)는 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩·물류센터 등 부동산을 사들이고 이후 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 투자회사다. 부동산 투자회사가 부동산 취득, 처분, 개발사업, 임대차 등 각종 업무를 하려면 국토부 장관의 인가를 받아야 한다.

한화자산운용이 영업인가 신청을 한 한화리츠는 설립자본금 3억원, 자본금 3740억원, 총 사업비 7562억원 규모다. 투자대상은 ▲한화손해보험빌딩(여의도동 23-5) ▲한화생명 노원사옥(노원구 상계동 731) ▲한화생명 평촌사옥(안양시 호계동 1043) ▲한화생명 중동사옥(부천시 중동 1132-3) ▲한화생명 구리사옥(구리시 교문동 205-3)이다. 다만 투자대상 자산은 향후 바뀔 수 있다.

삼성SRA자산운용이 삼성리츠 투자대상으로 검토 중인 부동산은 ▲삼성생명 대치타워(강남구 테헤란로 424) ▲태평로 에스원빌딩(중구 세종대로 7길 25)이다. 이 건물들은 입지가 좋지만 삼성생명이 보유한 기간이 길어서 장부가가 시세의 20~25% 정도에 그치는 것으로 전해졌다. 태평로 에스원빌딩은 2002년 4월 사용승인을 얻었다.

이처럼 건물 보유기간이 길면 감가상각도 그만큼 많이 이뤄진다. 감가상각이란 시간 흐름에 따른 유형자산의 가치 감소를 회계에 반영하는 것을 뜻한다. 건물은 시간이 지날수록 낡고 보수가 필요하기 때문에 그만큼 가치가 하락했다고 보는 것이다.

건물의 기준내용연수는 40년이다. 장부가액에서 감가상각 누계액을 차감한 금액을 취득가액으로 계산할 경우 감가상각이 클수록 건물을 팔아서 얻는 시세차익도 커진다.

금융투자업계 관계자는 “삼성생명 대치타워는 매입가격이 3.3㎡(평)당 800만원이고, 보수공사 및 감가상각도 진행됐다”며 “태평로 에스원빌딩은 삼성생명이 개발한 건물이라서 매입가격이 없지만 감가상각이 상당히 많이 됐다”고 말했다.

자금조달 방식은 아직 미정이다. 삼성SRA자산운용은 자금을 전액 자기자본으로 조달할지, 아니면 대출을 받을지를 확정하지 않았다. 회사는 현재 금리가 저렴한 대출을 알아보고 있다. 하지만 업계에서는 삼성리츠가 대출 없이 100% 자기자본(에쿼티)으로 투자할 가능성을 유력하게 보고 있다. 대출 받으면 수익률이 마이너스(-)가 되기 때문이다.

서울 주요 오피스의 캡레이트(Cap rate)가 4.0% 정도인데 현재 오피스 대출금리가 고정금리 기준 5%대로 더 높아서다. 캡레이트는 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마를 벌 수 있는지 수치로 표현한 것이다. 구입한 부동산에서 나오는 1년 순수익을 부동산 매입가격으로 나눈 비율이다.

글로벌 부동산 서비스기업 CBRE 보고서에 따르면 지난 2분기 기준 서울 A급 오피스의 평균 수익률은 4.0% 수준으로 조사됐다. 그러나 이는 렌트프리(무상 임대)를 감안하지 않은 수치기 때문에 실질 오피스 캡레이트는 3%대 정도로 더 낮다는 게 업계 얘기다.

렌트프리는 일정 기간 동안 상가, 또는 사무실을 공짜로 빌려주는 무상임대를 말한다. 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택의 하나로, 부동산 침체기에 공실을 줄이기 위해 활용하는 방식이다.

업계 관계자는 “변동금리 기준으로 하면 오피스 대출금리를 4%대까지 낮출 수 있다”면서도 “하지만 기준금리가 더 오를 것이라는 기대가 높아서 변동금리를 낮추는 데 한계가 있는 만큼 5% 이하로 대출 받기가 거의 불가능할 것”이라고 말했다. 

출처 : [마켓인]한화 이어 삼성도 리츠 '출격'…이르면 9월 인가 신청 (edaily.co.kr)