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[이코노믹리뷰 2022.07.08] 금리인상에 들썩…리츠, ‘숨은보석’ 찾아라
  • 글쓴이 관리자
  • 작성일 2022-07-09 14:52:52
  • 조회수 45

인플레이션으로 임대료 인상 시 배당금↑
월배당 가능해질 경우 노후대비 자산 매력 커져


국내 상장리츠 규모 추이. 출처=한국리츠협회
국내 상장리츠 규모 추이. 출처=한국리츠협회

금리급등으로 리츠(REITs·부동산투자회사)가 신저가를 경신하고 있지만 인플레이션 시대에 새로운 투자수단으로 주목을 받고 있다. 다만 금리인상에 따른 리스크가 존재해 신중한 옥석 고르기가 필요하다는 시각이다.

8일 한국리츠협회에 따르면 5월 말 기준 상장리츠는 총 20곳으로 시가총액 8조6357억원, 자산총계 16조2354억원에 달한다. 국내 상장리츠 배당수익률은 지난 2011년 이후 최저 2.8%에서 최고 11% 수준으로 지난해에는 7.7%를 기록했다.

리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 후 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 특히 부동산투자회사법에 따라 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주들에게 의무적으로 배당해야하기 때문에 낮은 가격 변동성과 높은 배당수익률로 그동안 관심을 모았다.

하지만 최근 13개 리츠주가 신저가를 기록하며 15% 가 넘는 하락폭을 보였다. 전일 종가 기준 한국거래소가 발표한 KRX리츠 TOP10 지수는 1028.88로 한 달 전인 6월 7일 1210.79 대비 15.5%가 하락했다. 금리가 인상되면 리츠가 투자한 부동산 이자 부담이 커지면서 배당금이 줄어들고 향후 부동산 시세가 떨어질 경우 오피스나 빌딩 등을 매각시 손실발생 우려도 높아서다.

다만 전문가들은 금리급등에 따른 일시적 현상으로 향후 제도개선을 통해 노후 대비 자산으로 리츠를 주목하고 있다. 현재 리츠협회는 향후 연금저축펀드의 상장리츠 투자 허용을 비롯해 배당주기를 월배당으로 단기화하는 제도 등을 추진하겠다는 방침이다.

조준현 한국리츠협회 회원·정책본부 본부장은 “현재 연금저축과 유사한 제도인 퇴직연금은 상장리츠 투자가 허용돼있다”라면서 “금융위원회의 유권해석을 명확하해 연금저축계좌를 통해 상장리츠에 투자할 수 있도록 허용할 예정”이라고 말했다.

그는 이어 “인컴형(현금흐름형) 투자자들의 증가로 인해 배당주기 단축 요구가 확대되고 있지만, 리츠는 중간배당 주기 단축이 불가능하다”라면서 “이익의 중간배당을 잇회 결의로 정할 수 있도록 예외를 허용하는 제도개선을 통해 월배당을 추진하려고 한다”고 덧붙였다.

또한 상장된 리츠 대다수는 고정금리로 대출을 받은 까닭에 금리인상에 대한 리스크 영향이 적고 오히려 인플레이션 상승으로 임대료 수익이 증가할 수 있다는 시각이다.

일례로 제이알글로벌리츠의 경우 자(子)리츠인 제이알제26호와 제이알제28호는 각각 조달금리가 1.05%, 3.75%의 고정금리로 만기가 2024년 12월, 2027년 4월이다. 즉 금리인상에 의한 임대수익 감소 우려가 없다. 신한알파리츠 역시 평균 대출만기는 3.3년으로 가중평균 대출금리는 2.77%다.

특히 장기대출은 전액이 고정금리로 조달돼 금리상승에 따라 배당금이 영향을 받지 않는다. 코람코더원리츠의 경우 선순위 담보부차입금의 만기는 오는 2025년 11월로 연 2.55%의 고정금리다. 금리인상이 리츠 수익성에 미치는 영향이 제한적일 것으로 바라보는 이유다.

반면에 인플레이션으로 임대료 인상 가능성이 높아져 배당여력이 확대됐다. 또한 지난 몇 년간 부동산가격 급등으로 시세차익으로 금리인상 리스크를 해지할 수 있다는 분석이다.

마스턴프리미어 리츠가 보유한 프랑스 크리스탈파크와 프랑스 아마존 물류센터의 경우 내년 계획 대비 임대료 인상률 증가가 각각 3.92%p, 4.53%p에 다다를 것으로 전망되고 있다.

조용민 마스턴투자운용 리츠부문 부대표는 “프랑스 상업용 부동산의 경우 ILAT지수가 임대료 인상 기준으로 주로 사용되는데 최근 발표한 올 1분기 프랑스 ILAP지수는 전년 대비 5.1%가 증가했다”라면서 “물가지수 및 GDP상승에 따른 임대수익 증가로 안정적인 자산가치 상승이 전망된다”고 설명했다.

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출처 : 이코노믹리뷰(http://www.econovill.com)
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