[팍스넷뉴스 장동윤 기자] "최근 국내 상장리츠 산업이 많은 발전을 이뤘지만, 세부적인 운영 행태를 살펴보면 개선해야 할 여지가 있다. 향후 KB스타리츠를 리츠 운영의 모범사례로 만들겠다."

KB스타리츠의 상장 업무를 맡은 윤법렬 KB증권 대체금융본부장(사진)은 7일 팍스넷뉴스와의 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 다음 달 증시 입성을 목표로 상장 일정을 밟고 있는 KB스타리츠에는 '좋은 리츠란 무엇인가'에 대한 KB금융그룹의 고민이 묻어있다.

◆ 리츠 투심위, 주주-운용사 '연결고리' 

우선 KB스타리츠 이사회 산하에 설치할 '투자심의위원회'가 눈길을 끈다. 투자심의위원회는 이사회에 의사결정을 자문하는 역할을 한다. 주주 측을 대변하는 부동산 전문가와 리츠 외부 전문가 등으로 구성한 투자심의위원회가 이사회에 앞서 리츠의 주요 의결 사안을 검토한다. 이사회는 이들의 검토의견을 바탕으로 의사결정을 내리는 방식이다.

윤 본부장은 "매니저에게 투자 판단을 일임하는 펀드와 달리 투자자가 리츠의 의사결정에 참여할 수 있다는 것이 리츠의 특징"이라며 "국내 리츠의 경우 주주의 이해를 대변할 장치가 부족하다"고 말했다.

그는 이어 "KB스타리츠는 투자심의위원회를 통해 리츠의 독단적인 업무 추진을 방지하고, 리츠를 둘러싼 여러 이해관계자의 이견을 조율할 수 있다"며 "이는 국내 다른 상장리츠에서 찾아볼 수 없는 KB스타리츠만의 강점"이라고 강조했다.

국내 리츠는 경영진으로 구성한 이사회를 두고 있지만, 이사회가 리츠 의사결정에 적극적으로 참여하기 보다는 형식적으로 운영하는 경우가 많다. 대부분 리츠 운용사의 주도로 주요 의사결정을 내린다. 이때 운용사가 불합리한 투자 판단을 내리고, 이로 인해 투자자가 손실을 보더라도 책임소재가 불분명하다는 한계가 있다.

윤 본부장은 "최근 한 상장리츠가 투자자의 입장을 고려하지 않은 무리한 유상증자를 추진하며 주주들에게 실망감을 안기기도 했다"며 "KB스타리츠는 이러한 사례를 반면교사 삼아 의사결정 과정에 여러 이해관계자의 입장을 반영하고 투명한 거버넌스 체계를 구축하고자 한다"고 설명했다.

◆ 든든한 금융지주 출자자···리츠 안정성 ↑

KB스타리츠는 국내 굴지의 금융지주사가 주요 주주로 참여하며 안정성을 더했다. KB금융그룹은 KB증권을 필두로 KB스타리츠 지분 40%가량을 확보했다.

일반적으로 금융지주사 혹은 대기업이 자본을 출자한 스폰서리츠는 일반 리츠에 비해 신규자산편입, 유상증자, 자금차입이 유리하다. 윤 본부장은 "일반적으로 스폰서리츠는 일반 리츠에 비해 신용도를 높게 평가받는다"며 "차입금을 보다 유리한 조건으로 조달할 수 있고, 유상증자 이후 주가 회복 속도도 뛰어나다"고 말했다.

물론 스폰서리츠에 장점만 있는 것은 아니다. 리츠 입장에서 대규모 출자자의 존재는 '양날의 검'으로 평가받는다. 출자자의 네트워크를 활용해 신규자산을 물색할 수 있지만, 자칫 대주주가 리츠에 대한 영향력을 남용해 자산유동화에 이용할 수 있기 때문이다.

윤 본부장은 "스폰서리츠에 대한 시장의 우려는 충분히 인지하고 있다"며 "스폰서리츠가 대주주 보유 자산만 편입할 경우 계열사 간 이해상충 등 다양한 문제가 발생할 수 있다"고 말했다.

그는 이어 "투자심의위원회를 활용해 주주 관점에서의 투자판단, 계열사 간 거래가 아닌 시장을 통한 자산편입과 투명한 거래구조 확보, 명확한 공시를 해나가겠다"며 "이를 통해 투자자들의 우려를 해소하겠다"고 설명했다.

◆ KB증권의 KB스타리츠 '단독주관' 의미

KB스타리츠는 별도의 주관사단과 인수단 없이 KB증권을 단독대표주관사로 선정했다. 공모 과정에서 실권주가 발생할 경우 이를 KB증권이 모두 떠안는 구조다. 앞서 상장한 17개 리츠(자기관리리츠 제외) 중 2곳을 제외한 대부분 리츠가 다수 증권사로 구성한 주관사단을 꾸려 인수물량 리스크를 최소화했다는 점을 감안하면, KB증권의 단독 상장 주관은 이례적이다.

이는 실권주가 발생하더라도 KB증권이 전액 장기 보유하며 주가 안정성을 제고하기 위한 조치다. 실제로 과거 여러 상장리츠 인수단이 리츠 상장 이후 대량의 실권주를 장내 매도하며 주가가 급락하기도 했다.

윤 본부장은 "실권주가 발생하더라도 KB증권에서 책임지고 최소 3개월에서 6개월 이상 장기 보유하며 주가 안정화를 도모하겠다고 각오했다"며 "이후 블록딜 방식으로 기관투자자들에게 실권주를 매각해 주가 영향을 최소화하는 방향을 구상 중"이라고 말했다.

그는 이어 "대부분 증권사의 경우 인수 물량이 발생해도 조기에 매각하도록 요구하는 탓에 인수단에 다수 증권사가 참여하면 실권주의 장기 보유가 어렵다"며 "KB증권은 내부적으로 실권 물량이 발생할 경우 장기간 보유하기로 합의한 만큼 단독인수에 나선 것"이라고 설명했다.

KB스타리츠는 KB금융그룹에서 선보이는 첫 번째 공모 상장 리츠다. 해외 오피스 자산 2곳(벨기에 '노스갤럭시타워'‧영국 '삼성전자유럽본사 사옥')을 기초자산으로 담았다. 자리츠인 'KB스타갤럭시리츠'(지분증권 100%)와 펀드인 'LB영국사모부동산투자신탁'(수익증권 80%)을 통해 자산을 보유하는 방식이다. 

KB스타리츠의 총 조달금액은 5000억원이며 이 가운데 3465억원을 지난달 진행한 Pre-IPO를 통해 마련했다. 나머지 1535억원은 다음달 IPO를 통해 조달한 뒤 10월 코스피 입성을 마무리한다는 구상이다.

출처 : [만나봤더니] "KB스타리츠, 국내 리츠운영 '모범사례' 되겠다" - 팍스넷뉴스 (paxnetnews.com)